福山区2020房价暴涨?溢价率74%!中海进军福山,高价抢地会引发房价上涨吗? 幸福里房产

发布时间:2020-01-17 22:01:39   来源:网络 关键词:福山区2020房价暴涨
溢价率74%!中海进军福山,高价抢地会引发房价上涨吗?
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原文标题:溢价率74%!中海进军福山,高价抢地会引发房价上涨吗?
原文发布时间:2019-06-25 17:40:21
原文作者:楼市新说i。
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幸福里房产

福山沸腾了。

6月24日,福山区兴华庄棚改北地块被中海竞得,出让价格高达4.8亿。

虽然烟台最近土地市场一直较为火热,但都集中在芝罘南大街、机场路等繁华板块。

福山作为烟台的老城区,不论是在政府规划还是在房价上均处于被遗忘的边缘,而这一次福山一鸣惊人,溢价率高达74%,楼面价高达3748元/平方米。

照该楼面价推算,项目最终定价将至少在8500元平米。

在市场仍然处于下行区间的现在,中央一直强调“房住不炒”政策并未有放松迹象的现在。

烟台的土地市场却逆势而行,让烟台的楼市瞬间扑朔迷离。

但如果单纯凭借几块热起来的土地就对市场回暖下定论,似乎有些太不把中央调控当回事,毕竟从政策到融资,市场并没有放松的迹象。

反倒是房价回暖的苏州、西安等地,再次受到中央的点名批评,调控再度加码。

除去市场回暖的可能,在品牌房企疯狂抢地的背后折射出来的,是对开发商生死攸关的考验。

01

大品牌开发商开发节奏的重合导致土地之战一触即发


该地块受到万科、中海、金地、越秀四家品牌房企的强势争夺。

而这四家房企争夺的背后,是项目及土地储备的捉襟见肘。

万科在福山的城市之光已经开盘,金地的浅山艺境也刚刚开盘销售,而金地格林世界和金地澜悦已经售罄。

中海位于高新区的国际社区即将售罄,上周中海锦城的开盘,由于靠近开发区有着极高的性价比,去化效果较好。

同样全国知名房企越秀,也一直想要在烟台大展身手。

几家品牌房企的拿地节奏不巧的凑在了一起,撞车了。

换句话说,房企激烈争夺的关键因素,是土地储备的减少。

而为了能有“粮”活下去,争夺土地,成为他们的第一要务。

不拿地现在死,高价拿地,可能以后能迎来市场转机。

狭路相逢勇者胜,在“活下去”的战略支撑下,土地大战一触即发。

02

市场下行,抢占市场份额及发展品牌战略成为房企能够活下去的根本


据锐理数据显示,2019年1-5月,烟台六区共网签新建商品房(不含保障性住房)18019套,销售面积186.19万㎡。

与2018年同期相比,销售套数、面积同比大幅下降,下降幅度分别约26.2%、25.6%。

比销售面积下跌3成更可怕的是,龙头房企的市场占有率受到了严重冲击。

据锐理数据显示,2019年5月,龙湖以9.5亿位列榜首,碧桂园其次,为9.5亿元。

而在2018年,第一名万科2018年销售金额55.64亿元,第二名中海44.86亿元。

万科、中海市场占有率的下降,对企业的品牌影响力造成极大的负面影响,同时也会增大企业的品牌建设及营销成本。

举个简单的例子,万科去年1-5月份卖56亿时可以骄傲的说,烟台每卖100套房子,就有8套是万科。

强大的市场占有率给予品牌强大的影响力,使得万科品牌深入人心,在烟台有多少人买万科的房子是因为听说他卖的好?

而一旦这种品牌影响力消失,房企无疑要对自身的品牌建设和营销加大成本。

在利润率越来越低的现在,增加品牌建设成本对开发商来说,无疑是雪上加霜。

所以争夺市场份额,争夺销售龙头,对开发商来说,既能打造品牌形象,又能增加利润率。

在这样的你死我活的激烈竞争下,土地争夺就显的格外重要。

让我们再仔细的看一下榜单,万科9.4亿,中海9.2亿,金地7.4亿。

中海和万科的差距仅有0.2亿,中海死死咬住,就使得福山这块地的重要性更加显著。

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03

地块本身的优越性和战略性

让我们再回到地块本身来研究一下。

最值得关注的是地块的容积率,1.8-2.4,可以较为轻松的做一些刚需小户型。

我在之前一篇文章《金科强推,金象泰搅局,黄务价格战一触即发》写道,烟台房价上涨后,购房成本的提升,使得刚需和刚改成为市场主流。

价格低者得烟台,而烟台很多项目容积率较高,迫于利润要求,不得不做成100平米以上的三居室,以及120平米甚至150平米以上的四居室。

烟台未来缺少刚需房,福山未来需要刚需房。

而这块地,则恰好补充了福山刚需市场的空缺,只要售价不定太贵,一定不愁卖。

而且地块位置看起来也还不错,具体的我就不多说了,毕竟烟台的规划更改也是一个迷。

写在最后:不要轻易的以为地价上涨就是开发商看好市场,背后隐藏的原因才是要挖掘的真相。

地价上涨,或许会带动房价的上涨,但也可能会有其他原因,没必要单纯的因为地价上涨就引起房价上涨的恐慌和焦虑。

永远不要小看中央此次调控的决心和信心。上一波大涨已经透支了未来教长一段时间的房价涨幅,稳定才是硬道理。


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原文作者:楼市新说i。

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